Wycena nieruchomości – to postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości rynkowej i odtworzeniowej nieruchomości, ustalenia wartości katastralnej, jak również określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach. Sporządzam wyceny m.in.:
- gruntów niezabudowanych,
- lokali mieszkalnych i użytkowych,
- budynków mieszkalnych, gospodarczych a także budowli,
- nieruchomości przemysłowych, biurowych i komercyjnych,
- nieruchomości rolnych.
Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej, w związku z tym, określa się ją dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne określa się wartość odtworzeniową nieruchomości która jest kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia.
Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, jak również mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich, w zależności od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy.
Każda wycena nieruchomości sporządzana jest w ściśle określonym celu. Cel wyceny wpływa na dobór metody oraz techniki, według których sporządzany jest operat szacunkowy. O celu wyceny decyduje zamawiający operat szacunkowy.
PRZYKŁADOWE CELE WYCENY
- Zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy,
- określenia ceny kupna sprzedaży,
- ustalenia podatku od spadku i darowizn,
- podziałów majątku,
- ustalenia wartości środków trwałych,
- aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu,
- ustalenia opłaty rocznej z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności,
- ustalenia opłaty adiacenckiej,
- inne cele szczególne.
Operat szacunkowy
Operat szacunkowy jest autorską opinią rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości i stanowi dokument urzędowy. Zgodnie z art. 156.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń a także wyniku końcowego. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:
- określenie przedmiotu i zakres wyceny,
- określenie celu wyceny,
- podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości,
- ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości,
- analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny,
- wskazanie rodzaju określonej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania,
- przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.
W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości.
Koszt wyceny
Koszt sporządzenia wyceny jest zależny od wielu czynników. Zależy m.in. od stopnia złożoności wyceny, nakładu pracy, dostępności danych, terminu wykonania, charakteru, a także rodzaju nieruchomości. Ustalany jest każdorazowo indywidualnie.
